A precificação correta de um imóvel para aluguel é um dos maiores desafios para proprietários e gestores de carteiras de imóveis. Qual o valor ideal? Qual o impacto de se colocar um preço inadequado? Diferentes ferramentas, buscam identificar o melhor preço para o ativo.
Características do imóvel em si – como tamanho, localização e comodidades como vaga de garagem e armários – são determinantes. Fatores externos, relacionados à situação corrente de mercado, também influenciam as margens de ajustes viáveis e ideais para proprietários e inquilinos e, portanto, a dinâmica de negociação e o fluxo do contrato.
A definição de preço baseada no valor que o proprietário gostaria de receber, fruto de suas expectativas, é prática comum, embora não leve em consideração o valor efetivo do ativo e as condições do mercado de locação. Ferramentas
tentam ajudar que a precificação seja feita de forma racional, baseada no maior número de informações possíveis, como o preço dos imóveis no mesmo prédio ou na mesma rua, por exemplo.
O presente estudo tem como objetivo mostrar como a má precificação impacta na dinâmica do anúncio e como a precificação inicial pode ser determinante na liquidez do ativo e na negociação do aluguel. Como será evidenciado mais à
frente, as primeiras semanas de publicação de um imóvel são o período no qual o imóvel possui mais visibilidade e visitas agendadas.
O estudo mostra que quanto mais tempo o imóvel demora para ser alugado, maior a probabilidade do desconto concedido para efetivar a transação ser maior. E o sobrepreço colocado na expectativa de ganhos maiores (ou uma
negociação durante a fase de proposta) pode ser um dos fatores para essa demora.
Outro ponto a favor de uma precificação correta desde o início inclui a atenção que o imóvel recebe nos primeiros dias após a publicação do anúncio. As duas primeiras semanas de um anúncio concentram a maior parte das visualizações,
assim como o maior número de marcação de visitas ao próprio imóvel.
Isso mostra que, no caso do proprietário que quer ‘testar’ o mercado em busca de melhor retorno para depois ajustar a precificação, o risco é duplo.
Não apenas ele pode excluir, via preço, grande parte do segmento-alvo de inquilinos, como também corre o risco de, ao ajustar a precificação, o interesse em seu anúncio ser bem menor do que poderia ser de início. Esse cenário adverso vale também para proprietários que precificam o imóvel pensando apenas no retorno que esperam, independentemente de outros fatores.
Estima-se que cerca de 35% dos imóveis publicados entre janeiro de 2022 e abril de 2023 estavam com um preço inadequado no momento da publicação.
Entende-se por “preço inadequado” aqueles que tiveram um desconto concedido maior que a média registrada no mês de negociação.
Por isso, ser assertivo no preço inicial, ou ajustar o preço de imóveis anunciados há mais tempo, pode gerar efeitos positivos na liquidez do ativo. A boa precificação beneficia proprietários, ao assegurar maior liquidez aos imóveis,
e os potenciais inquilinos, que têm à sua disposição anúncios de mais moradias dentro de suas expectativas.